Desistiu da compra do seu imóvel? Você tem direitos!

Você compra um imóvel na planta e faz um financiamento direto com a construtora. Na entrega das chaves, o financiamento é direto com o banco. Durante a transação, o banco alega que não pode prosseguir, pois sua renda é insuficiente. Veja este e outros casos.

A aquisição de um imóvel na planta, apesar de representar a realização de um sonho, pode apresentar diversas intercorrências ao longo do contrato. Diversos podem ser os motivos para o impasse: desde a desistência precoce nos primeiros dias de contratação, passando pelo atraso na entrega da unidade adquirida por culpa da construtora, até a alteração da situação financeira do comprador no momento da concessão do crédito bancário.

A perda do emprego, a queda de rendimentos ou a recusa de financiamento pelo banco são fatores que levam os compradores a desistir do negócio.

Contudo, é um direito do consumidor requerer a rescisão (o encerramento) do negócio, ainda que o contrato estabeleça cláusulas de irretratabilidade (que proíbem a desistência). A depender de quem deu causa ao desfazimento do contrato, é garantido ao comprador reaver boa parte ou a totalidade dos valores pagos.
 

DESISTÊNCIA IMEDIATA: O DIREITO DE ARREPENDIMENTO (ATÉ 7 DIAS)

Se a compra do imóvel foi realizada fora da sede da construtora — como em estandes de vendas, feiras imobiliárias ou pela internet —, a legislação assegura ao comprador o direito de arrependimento no prazo de 7 (sete) dias corridos, contados da assinatura do contrato.

Nessa hipótese, caso o comprador exerça o arrependimento dentro do prazo legal:
 

• O contrato é rescindido sem qualquer penalidade ou retenção de valores.
• A construtora deve devolver 100% das quantias pagas, inclusive os valores pagos a título de comissão de corretagem (remuneração paga aos intermediadores da venda).
   

Fundamentação Legal e Doutrinária: Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, §§ 10 e 11; Código de Defesa do Consumidor (CDC), art. 49. A doutrina (TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Direito das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos) destaca que a norma protege o consentimento refletido do consumidor diante de técnicas agressivas de vendas em estandes.
 

RESCISÃO ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES: REGRA GERAL E RETENÇÕES

A operação de compra de imóvel na planta é firmada por promessa de compra e venda (Código Civil - CC, art. 462). O desfazimento da avença ocorre mediante “distrato” (acordo, contrato de rescisão - CC, art. 472) ou por ação judicial de resolução contratual (CC, art. 475; CDC, art. 53).

A matéria é regida pela Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/2018, que incluiu o art. 67-A na Lei nº 4.591/1964). Quando a desistência ocorre por iniciativa ou culpa do comprador — como na perda de renda ou negativa de financiamento bancário —, a construtora tem o direito de reter parte dos valores para cobrir despesas administrativas, observados os limites legais:
 

1. Empreendimentos sem Patrimônio de Afetação: A retenção da multa contratual é de até 25% do total das quantias pagas pelo comprador (Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, II). (Patrimônio de afetação é o regime no qual os recursos e o terreno daquela obra ficam isolados do patrimônio geral da construtora, garantindo que o dinheiro pago pelos compradores seja usado exclusivamente na construção daquele prédio específico).
2. Empreendimentos com Patrimônio de Afetação: Quando o empreendimento estiver submetido ao regime de afetação (Lei nº 4.591/1964, art. 31-A), a retenção da multa poderá ser de até 50% das quantias pagas (Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 5º).
3. Comissão de Corretagem: Os valores pagos ao corretor de imóveis são deduzidos integralmente e não são devolvidos, desde que previstos de forma clara no contrato (Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, I; STJ, Tema Repetitivo 938 / REsp 1.599.511/SP).
    

Prazo de Restituição:

Quando o comprador dá causa à rescisão, a devolução dos valores pagos não é imediata. Se a obra tiver patrimônio de afetação, o pagamento é feito em até 30 dias após a expedição do "habite-se" (autorização municipal para ocupação do prédio - Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 5º). Se não houver afetação, a devolução ocorre em até 180 dias após a resolução do contrato (Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 2º).

Para contratos assinados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, prevalece o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, fixando a retenção entre 10% e 25% conforme o caso concreto (STJ, AgInt no AREsp 1.635.882/SP), com juros de mora incidentes a partir do trânsito em julgado da decisão judicial (STJ, Tema Repetitivo 1002 / REsp 1.740.911/DF).
 

RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA (ATRASO NA ENTREGA E A REGRA DOS 180 DIAS)

Situação diversa ocorre quando a rescisão decorre do descumprimento do contrato por parte da construtora, cujo caso mais comum é o atraso no término da obra.
 

• Cláusula de Tolerância de 180 Dias: É válida e legal a cláusula contratual que prevê a prorrogação do prazo de entrega da obra por até 180 (cento e oitenta) dias corridos, sem que isso gere qualquer penalidade para a construtora ou direito de rescisão para o comprador, desde que redigida de forma clara e expressa (Lei nº 4.591/1964, art. 43-A, caput; STJ, Tema Repetitivo 996 / REsp 1.729.593/SP).
• Superado o Prazo de 180 Dias: Ultrapassado o limite de tolerância sem a entrega do imóvel, o comprador pode optar por duas vias:
  1. Rescindir o Contrato: Exigir a devolução integral (100%) de todas as quantias pagas, além da comissão de corretagem, corrigidas monetariamente e acrescidas de multa, devendo o pagamento ser realizado em parcela única e no prazo máximo de 60 dias (Lei nº 4.591/1964, art. 43-A, § 2º; STJ, Súmula 543).
  2. Manter o Contrato e Exigir Indenização: Se preferir aguardar a entrega da unidade, o comprador faz jus a uma indenização de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor efetivamente pago à construtora, por cada mês de atraso além do prazo de tolerância (Lei nº 4.591/1964, art. 43-A, § 8º).
• Lucros Cessantes: A recusa no cumprimento do prazo gera direito à indenização por lucros cessantes (presunção de prejuízo por não poder usufruir ou alugar o imóvel), mas o STJ definiu que não é possível cumular lucros cessantes com a cláusula penal moratória (multa por atraso) se ambas tiverem a mesma finalidade reparatória (STJ, Temas Repetitivos 970 e 971 / REsp 1.498.484/DF e REsp 1.614.721/DF).
   

Atenção: A recusa de financiamento bancário decorrente de insuficiência de renda ou restrições cadastrais (como "nome sujo") do comprador não é considerada descumprimento por parte da construtora, enquadrando-se como rescisão por culpa do adquirente (sujeita às retenções legais do art. 67-A).

RESCISÃO APÓS A ENTREGA DAS CHAVES: TAXA DE FRUIÇÃO E DESVALORIZAÇÃO

Após a entrega das chaves e a imissão na posse (momento em que o comprador pega as chaves e passa a exercer o domínio físico sobre o imóvel), a devolução do bem atrai reparações pelo período de uso.

Nos termos da Lei nº 13.786/2018 (Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 2º), o comprador que desiste do contrato após receber a posse responde por:
 

1. Taxa de Fruição (Taxa de Ocupação): Desconto correspondente a 0,5% (zero vírgula cinco por cento) ao mês sobre o valor do contrato atualizado, pelo tempo em que permaneceu na posse do imóvel (Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 2º, III).
2. Encargos Incidentes: Pagamento integral de impostos (IPTU), cotas condominiais e tarifas de consumo (água, luz, gás) referentes ao período de ocupação (Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 2º, I e II).
3. Recomposição do Imóvel: Custos necessários ao reparo da unidade para devolução no estado em que foi recebida (Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 2º, IV).
    

Essa cobrança ampara-se no princípio da razoabilidade e no combate ao enriquecimento sem causa (CC, art. 884), compensando o desgaste do bem decorrente do uso e da sua transição do estado de "novo" para "usado" (STJ, REsp 476.780/MG).
 

RESCISÃO DE CONTRATO PARA IMÓVEIS USADOS

Tratando-se de compra e venda entre particulares de imóveis usados, a desistência ou rescisão fundamenta-se nas regras de vícios redibitórios (defeitos ocultos pré-existentes que tornam o bem impróprio ao uso ou diminuem seu valor) previstas no Código Civil ou, excepcionalmente, no Código de Defesa do Consumidor.
 

1. Vício Oculto em Relação entre Particulares (Código Civil):
   • Se surgirem vícios ocultos graves na estrutura do imóvel (como infiltrações severas ou trincas comprometedoras), o comprador pode demandar a redibição (rescisão do contrato com devolução do dinheiro) ou a ação estimatória (abatimento proporcional do preço - CC, art. 441).
   • O prazo decadencial (prazo limite para exercer o direito) é de 1 (um) ano, contado da entrega da posse (CC, art. 445, caput).
   • Se o vício, por sua natureza, só puder ser descoberto mais tarde, o prazo de 1 ano conta-se a partir da data em que o comprador tomar ciência dele, desde que descoberto dentro do limite máximo de 1 (um) ano a contar da alienação (CC, art. 445, § 1º).
2. Intermediação e Relação de Consumo (CDC):
   • Caso a venda seja realizada por fornecedor profissional (ex: construtora alienando imóvel do seu estoque ou imobiliária atuando como fornecedora - CDC, art. 3º), aplica-se o prazo decadencial de 90 (noventa) dias para reclamação por vício oculto em bem durável, a contar da constatação do defeito (CDC, art. 26, II e § 3º).
   • O prazo de 5 (cinco) anos estipulado no artigo 27 do CDC aplica-se exclusivamente à reparação de danos causados por fato do produto ou serviço (acidentes de consumo e falhas de segurança que causem prejuízos materiais ou físicos), não sendo prazo para mera desistência do contrato por defeito do bem.
3. Garantia de Construção:
   • Em imóveis usados com menos de 5 anos de construção, o construtor/empreiteiro responde pela solidez e segurança da obra pelo prazo de garantia irredutível de 5 (cinco) anos (CC, art. 618). Identificado o defeito dentro deste quinquênio, o comprador tem até 180 dias para propor a ação resolutória ou redibitória (CC, art. 618, parágrafo único), sem prejuízo de pleitear indenização nos prazos prescricionais gerais (STJ, Súmula 194; CC, art. 205).
4. Existência de Financiamento Bancário:
   • Se o imóvel estiver gravado por alienação fiduciária (garantia do empréstimo bancário onde o imóvel fica em nome do banco até a quitação - Lei nº 9.514/1997, art. 22), a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre vendedor e comprador não cancela a dívida com a instituição financeira, cabendo às partes resolverem a recomposição dos prejuízos entre si.
      

Conteúdo revisado e atualizado em 20/10/2026

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A análise individualizada do contrato de promessa de compra e venda, da data de assinatura e das notificações enviadas à construtora é indispensável para identificar se a rescisão se enquadra na regra de devolução integral ou nas hipóteses de retenção parcial. Caso você esteja enfrentando atrasos na obra, problemas com o financiamento bancário ou imposição de distrato abusivo por parte da construtora, fale conosco. Podemos ajudar a garantir segurança jurídica e tranquilidade para o seu negócio: trabalhamos na defesa de locadores e locatários, defendendo os interesses de pessoas físicas e jurídicas. Também prestamos Assessoria Jurídica na aquisição de seu imóvel. Com grande fluência em Cartórios, podemos conseguir os documentos de que você precisará em um curto espaço de tempo. Nossos profissionais são capacitados para defender os seus interesses em Direito de Imobiliário, quer seja na esfera administrativa ou judicial e em qualquer instância. Veja como obter esclarecimentos adicionais sobre o assunto aqui, ou agende um atendimento para contratar nossos serviços. Você ainda pode ler mais sobre Direito Imobiliário, além de Artigos e Notícias sobre o assunto. Aproveite para cadastrar-se em nosso website, ou assinar ao nosso boletim mensal. Saiba, também, em quais localidades podemos atuar em seu favor, aqui.

 

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